京沪未来十年房价已透支
中国大陆若干城市的房地产价格近年来不断飙升，专家说，如果房价继续被哄抬炒高，可能将重蹈东京房市「急涨长跌」的覆辙，目前风险已经很大，前车之鉴不能不重视。 「经济参考报」报导，北京、上海每人平均收入还不到东京的1/10，但房价已和东京相差无几，一户100平方公尺（约30坪）且未装修的普通公寓，房价动辄超过人民币200万元（约新台币950多万元），以每户家庭年均收入6万元计算，房价收入比逾30倍。报导引述专家说，北京、上海人均收入要达到东京的水平至少还要15年。换句话说，京沪房价已经把未来10余年的空间都透支了。
专家分析，日本的房地产泡沫化属于富裕社会的泡沫，日本经济都因此被拖垮，中国社会整体上还称不上富裕，如果出现超过日本的房地产泡沫，灾难性后果将比日本更可怕。专家认为，中国不是没有发生过房地产危机，海南、香港都曾因房地产泡沫破裂而遭严重拖累。对于高不可攀的房地产价格，专家说，大陆正在复制香港模式：一旦将「地王」炒高到天价，拿得起土地的开发商就越少，最后形成寡头垄断，拿到建地的开发商就可随意抬高房价，牟取暴利。
专家强调，靠着非理性拉高房地产等资产价格而带动的经济成长无法持续，并可能使整体经济和社会受害，最后将榨干社会财富。中国大陆千万不可仿效香港，否则将祸害中国社会。记者周慧盈北京27日电—-中央社
中国发改委专家估：房市调整期至少3至5年
中新社报导，中国国家发展与改革委员会国际经济综合研究室主任王海峰28日在北京举行的「2009中国房地产百强企业研究成果发布会暨第6届中国房地产百强企业家高峰会」上指出，中国经济可能要经历3年，甚至5年左右的调整期，房地产市场的周期可能会更长。他表示，就微观层面而言，信贷紧缩的影响随时存在，廉租、廉价房也会对商品房市场带来相当冲击。未来房价下跌和房地产市场的库存消化之间还存在着若干矛盾。
报导引述清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，经过1年的调整，房地产价格泡沫化得到相当程度的缓解。从去年12月底开始，许多城市交易量开始显著回升。但从宏观经济环境来看，未来房地产企业的发展仍然存在颇大的不确定性，资本市场融资功能尚未恢复，有意购屋者仍在观望。未来房地产开发贷款、抵押贷款的获得也还存在不确定性。报导表示，专家指出，中国房地产企业正经历1990年代以来最为严重的挑战，若干房地产企业面临破产，企业应把风险准备期设想在3至5年的区间。而房地产市场若要走出低迷、提高商品住宅的成交量，必需减轻购屋者的负担，企业应主动降低房价，以配合当前市场需求。
中国楼市超级泡沫刚开始？ —–中国经济网
全球经济复苏聚焦在中国，中国经济聚焦在股市和楼市，刚性需求会带给北京房价什么？答案是复苏泡沫。复苏泡沫已经来临，这个泡沫是如何吹起的？泡沫会吹多大？泡沫的结局是什么？北京电视台财经频道《财经五连发》主持人长盛邀请国金证券首席经济学家金岩石、《楼市》杂志董事长蔡鸿岩、链家地产副总经理祁世钊详细分析。
复苏泡沫来临业内预测或将突然崩溃
金岩石认为，现在每一个人都在恐惧中积极地参与，每一个人都在臭骂当中成为泡沫的鼓吹者。 7月9日国金证券的中期报告会上，金岩石和他的团队达成了一个基本的共识，那就是复苏泡沫难以避免。换句话说，泡沫是在复苏的路上必须要见到的一种景象。对于当前的复苏泡沫，金岩石把中国和60年代的日本做了一个横向比较。现在全球经济复苏把聚焦点聚焦到中国，同时中国经济又显示了一个健康的政策支持，这类似于60年代的日本。
当60年代全球经济寻找下一个增长点的时候，它吹起了日本经济的泡沫，两大超级泡沫在日本被吹起，一个是股市泡沫、一个是楼市泡沫。日本股市从50年代、60年代、70年代一直到80年代末，持续上涨最终总市值超过了美国、英国、德国之和。楼市方面，东京的房价导致一个东京可以买两个美国。那么后后来日本经济发生了什么呢？泡沫惨烈地破灭。
在这个泡沫吹起的过程中，我们能看到两种刚性需求，一个是投资的刚性需求、一个是消费的刚性需求。投资的刚性需求必然推动泡沫，但是当这个刚性需求瞬间消失的时候，消费的刚性需求才能在一片狼藉当中寻找新的平衡点。那么这种刚性需求的哪一个在影响我们现在的楼市呢？金岩石指出，我们现在的问题是消费者在无意识地把自己的消费需求变成了投资需求，也就是说，每一个人在接受一个房价的时候，他并没有真正把房子当成消费品，而是把盈利预期放进来了。金岩石说，当一个国家的一个城市的主要房子是毛坯房的时候，它就不是消费品，因为作为消费品的房是要戴着白手套验房的，而投资品的房是戴着白口罩验房的。所以当中国大多数投资人，拿着钥匙，戴着白口罩验房的时候，他就不是消费者，而是一个投资者。
泡沫是如何被吹起的？
金岩石认为货币投放和信贷投放产生了两大预期：复苏预期和通胀预期，这两个预期开始推动超级泡沫。他分析说，我们的货币政策很明显在比较短的时间当中不可能出现一个逆转，这也就意味着这个泡沫在酝酿当中被步步推高。那么事实情况是不是这样呢？
祁世钊给出了实例分析。 04月份以前楼市基本上还是以刚性需求为主，这个刚性需求怎么判断出来的呢？在二手房交易中特别典型的就是说它有明确的诉求，比如孩子上学或者说结婚用房等等。但是05月份以后，改善性需求的比例逐渐增大，05月份的时候大概占了30%，到06月份的时候已经到了50%。祁世钊表示这个比例的变化虽然不能确定投资性需求在上涨，但是他们跟很多客户面对面交流的时候发现，从06月份开始很多客户在买房时都表达出对未来货币贬值的恐惧，所以可以确定的是，购买固定资产来抵御通货膨胀的需求是上涨了。
蔡鸿岩总结经济泡沫的一个最主要的因素是“股地拉车”，所谓“股地”就是指股市和楼市，股拉地、地拉股，二者互相抬高，加上我们资本市场跟房地产现在关联性已经非常强了，很多以前做其它实业的现在全都改做房地产了。蔡鸿岩表示他最担心的是这样一个过快上涨以及泡沫的滋生之后会引发很多更深刻的社会问题和社会矛盾，他认为这个泡沫吹大了之后，我们整个社会的贫富分化会进一步加大，这个潮流过去之后，有钱的会更有钱，没钱的就更没钱。
超级泡沫刚刚开始？
人口数量直接关乎房地产的刚性需求，但三到四亿的人口预期是否过于夸张？对此，金岩石运用类比分析佐证了自己的预期：整个日本1.4亿人口，大东京占比28%，也就是说一个大东京几乎占到了一个国家人口的30%。所有的亚洲国家几乎都出现了同样的现象，就是一个或两个超级都市的人口能够占到一个国家总人口的1／3。金岩石认为，按照这个人口分布规律，在未来十年当中，中国的两大超级都市北京和上海将有六亿人（？），占总人口比例的1／3，三到四亿人在大北京，两到三亿人在大上海。金岩石进一步指出，现在为了抵抗金融危机，我们加大了铁路公路基建的建设，铁路公路基建的建设一定是以现有的交通网络延伸的，这本身就是在制造城市，而不是在分流城市，所以超级城市一定会出现。如果把工业化和城市化划分两个阶段的话，今天城市化刚刚开始。这意味着未来世界都市模式现在刚刚起步，我们今天的超级泡沫才刚刚开始。
祁世钊并不同意金岩石的说法，他认为在日本大东京的确占据了整个日本30％的人口，但日本的房价并不像我们想像的那么高。他认为，未来10年北京无论是变成一个5000万人的大都市、还是人口三到四亿的大北京，房地产作为一个固定资产，跟一个国家的GDP增长、人均收入水平的增长，存在着必然的内在联系，日本正是因为在那个特定的历史时期，不断地吹出超级泡沫，才会有连续数年的房地产下跌。
金岩石同意祁世钊的表述，但他指出，超级泡沫恰恰是在人口涌入的阶段形成的。一旦人口涌入完毕、城市化结束，甚至是在城市化超过60%的时候，这个超级泡沫就突然间崩溃，房地产市场趋于平衡，但这个平衡的前提是人口流动的平衡。而且这个平衡有两种模式：一种模式是吹高了、破灭了然后回归理性，还有一种是小步慢慢走、一步一步地走到平衡点。
对此蔡鸿岩表示中国13亿人口基数的现实，使得中国跟日本乃至全世界任何国家都无法类比。
从日本经验看中国楼市会不会崩盘—-安庆仁
1970年代的日本，若有谁说90年代楼市将要崩盘，定会被嘲笑死，吃错药了吧？日本经济蒸蒸日上，大财团和老百姓手中钞票多得都可以购买下美国，难道还买不起区区一套房子。 1971年日本人均GDP突破了2000美元，到1973年又跨了一个台阶，达到3000美元。 1970年代因石油危机而引发的资本主义世界经济危机，对两个国家影响甚微，一个是西德，另一个便是日本，日本靠贸易保护和日元的低汇率，有效地消弭了经济危机的影响。
大致从1965年开始，在日、美贸易关系中，日本的贸易顺差就年年刷新，到了1971年，对美贸易顺差竟高达110亿美元。按购买力换算，当时的110亿美元，可能抵得上今天的一、两千亿美元。同一时间，美国有史以来第一次出现了贸易逆差，好像是17亿美元。尼克森回天乏力，不得不放弃美元与黄金挂钩的货币政策，并向日本施压，要求日元升值。
屈从于美国的压力，日元虽然数次升值，但对美元还是有很大优势，1美元兑换300日元，这样的汇率，日本商品不但不会产生负面影响，相反，贸易顺差竟持续刷新。在这个形势下，70年代的日本社会一派乐观，尤其是观点一贯右倾的《产经新闻》，自信心空前膨胀，几乎到了“我”的程度，用目空一切的语气说，日本虽然没能够用军力统治世界，但日本可以用经济统治世界，还信誓旦旦的预测，50年内，日本必将君临天下，中国将彻底成为日本的属国，美国已经被日本买下来，不可能对日本发动进攻。也不能因此就认为《产经新闻》的说法就没有道理，只要回顾一下当年日本的股市，就能够理解《产经新闻》为什么这样猖狂。从1974～1981年，日本股市从3350点扶摇直上，一直涨到了8000多点，上涨了2.40倍。股市就像日本房地产业的强心针，随着股价的攀升，房价和房屋销售量不断刷新。用中国人的眼光看，那根本不是在买房子，而是在抢房子。一份来自网路的资料说，70年代日本房屋销售总量是600万套，平均每年60万套。
1970年代是日本城市化的高潮，由于城市用工需求的持续高涨，日本农村青壮年大批量的涌入城市，日本的城市也因此扩大了一倍，原来的老城区变成了城市的中心区，原来的城郊变成了新城。日本的地产商不愁土地供应，尽管地价与国民收入相比十分昂贵，但由于银行开闸放水，贷款额度高达房屋总值的85.3%（这个额度已经接近次贷了），居民购买的欲望持续升温。到70年代末期，日本个人住房拥有率已经达到62%，城市家庭80%都拥有了自己的房屋。刺激日本楼市火爆的另一大因素是，1920年和1930年这20年间，日本出生了1500万人口，实际数字可能比这更大，在这20年里日本人口年自然增长率是12%。正是这些人巨大的住房需求，强劲的拉动了日本的房地产市场，但同时也给日本房地产市场埋下了巨大的隐患，因为这些人买房子的时候，已经开始步入人生的老年。
众所周知，日本不是一个孝敬老人的国家，那么毫无疑问，10～15年之后也就是说进入80年代，1920年代出生的人，就要相继进入养老院。 1920年日本人口净增加额是700万（数据绝对真实），700万人进养老院，等于空出350万套房子。这些空房无论怎么消化，都会抢走地产商们的市场份额，否则，除非能有一个跟地产商们不争嘴的另一个700万来填充这些空房。但事实上结果正好相反，日本从1950年开始，人口自然增长率就没有突破过1.5%，虽然同一时间日本人口基数已经突破了8000万，但以这个增长率计算，年人口净出生也不会超过200万。一正一负，日本房地产商肯定是在劫难逃。
中国一种错误的观点认为，日楼市崩盘是亚洲金融危机所至，这种观点毫无根据。这些人根本不了解日本房地产市场，只凭想当然，更可能是为了某种利益顺嘴胡说八道。事实上到网一查就能查到，早在80年代初期，日本房地产市场就杯盘狼藉了，房地产公司接二连三的破产倒闭，正可谓“其兴也勃，其亡也忽”，不过10年时间，盛筵就草草收了场。最近三几天，有人又出来忽悠，日本地产市场出现了复苏迹象，不知道根据是什么？日本一家网站上说，日本闲置房屋未来20年都消化不了，除非从现在开始，日本妇女敞开肚皮齐刷刷的生一批双胞胎。
万科地产还是比较理性的，他们抓住了问题的要害，2008年08月份，万科的一份报告就是从人口结构上进行分析的。不过，万科的观点非常乐观，他们分析认为，虽然中国城市人口老化，但农村青壮年可以替补。该文以2000年中国人口普查数据为依据，结合农民工问题，得出了每年城市25～39岁人口数将增加1500万的结论。 1,500万人就是750万套房子。这个结果当然不错，只是不知道王石先生去农村搞过实地调查没有，如果他实地调查一番，万万不敢得出这样的结论。真实的情况是，农村的青壮年劳动力，70%都已经进了城。或者说，该进城想进城的早都进城了，没进城的都是不想进城的，这些人视土地为命根子，虽然没有进城打工收入多，但二亩地、两头牛、老婆孩子热炕头，人家就知足了，倘或乡镇干部还能发点善心，这些人对农村绝无二心。笔者每年都下乡一段时间，吃住在这些农民家里，对这些农民实在是太了解了，他们留恋土地，几乎到了执着的程度。在他们身上所表现出来的中国农民的质朴、敦厚、善良、乐观，是原汁原味的，他们不想为发大财撇家舍业，更舍不得他们在农村盖的房子，还有宅基地。
1970年代的日本就是今天的中国，1980年代的日本就是十年后的中国，谁要是不信就瞪着眼看好了。在中国城市里的80、90后一代夫妻拥有了自己的住房以后，很快80后一代的小夫妻就会从双方家长那里再继承两套房屋。这些房屋的总量是多少呢？ 1950年代中国人口净出生数1.50亿，其中0.50亿人出生于城市，0.50亿等于2500万个家庭，等于2500万套房屋。面对这2500万套房屋，潘石屹肯定是要改行拍电影去了，任志强跳不跳楼难说，总之无论是谁老婆的乳房也救不了房地产。也许，聪明智慧的王石先生，或可躲过一劫？
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